<임장리뷰> 신공덕 삼성래미안 1,2,3차 & 이편한세상신촌

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요즘 우리 부부가 관심있게 보고 있는

신공덕삼성래미안 단지와

이편한세상 신촌을 다녀왔다.

​

예전에 이 단지에서 과외를 오랫동안 했었는데

그 때까지만 해도 족발 골목 앞 거리엔

술취한 할아버지들도 많고

공덕이란 동네가 이렇게까지 좋은 곳이 될줄 몰랐다.

지금은 주상복합도 많이 들어오고

동네 전체가 꽤 깔끔해짐

​

무엇보다 여의도나 광화문 접근성이 너무 좋음

 

신공덕삼성래미안1차

(834세대, 2000년)

24평대 매매 12억 3천, 전세 6억 4500,

갭 5억 8500 (50~52%)

33평대 매매 14억 4천, 전세 7억 500,

갭 7억 3500 (50~52%)

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신공덕 삼성래미안1차의 첫인상은

오 생각보다도 많이 낡았다 였음

 

 

연식에 비해 단지 관리가 잘돼있다던데

그건 정말 그랬지만

우리집이랑 연식차이가 2-3년밖에

나지 않음에도

중앙난방, 지하주차장 연결 안돼있음의 콜라보가

좀 크리티컬했다

 

 

임장 유튜브에서 다들 오르막에 대한 얘기를 해서

걱정 좀 했는데

실제로 와보니 웬걸?

이정도 오르막은 ㄹㅇ 암거도 아니라는 생각이 들었음

단지 자체가 엄청 넓거나 그러지 않아서

오르막이 길지도 않고 엄청 급하지도 않았다.

다만, 평탄화가 잘 안돼있어서

보통 지상 주차장은 언덕에 있더라도 평평하게

다져져 있기 마련인데

여기는 지상주차장도 경사면이 그대로 유지돼있어서

자동차에 좋을 것 같진 않았음...

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​

신공덕삼성래미안3차

(366세대, 2003년)

24평대 매매 11억 4500, 전세 6억 2500,

갭 5억 2000 (54%)

32평대 매매 13억, 전세 7억 1000, 갭 5억 9천 (53~55%)

 

 

이곳 3차와 2차는 단지가 옆으로 연결돼있고

내가 예전에 2차로 과외를 다녔기 때문에

엄청 익숙하게 임장다녀왔다.

역으로부터의 거리는 당연히

1차보다 멀지만

이쪽 오르막도 그렇게 급경사가 아니라서

힘들 정도는 아니다.

외부 엘베나 계단도 잘돼있어서 쉽게 다닐 수 있음

이곳 3차는 1차와 다르게

평탄화를 나름 시도해서

지상주차장이나 건물 바로 앞 마당 같은 곳들은

평탄화가 돼있었고

외관도 확실히 더 깔끔하긴 했음

​

 

신공덕삼성래미안2차

(458세대, 2000년)

23평대 매매 10억 1500, 전세 5억 7750,

갭 4억 4000 (57~58%)

32평대 매매 12억 3000, 전세 6억 3000,

갭 6억 (48~51%)

 

한겨레 신문사 옆에 위치한 2차 단지

3차와 큰 차이는 없지만 확실히 역에서 제일 멀어서

올라오는데 시간이 더 걸리긴 함

게다가 세대수도 500세대가 넘지 않기 때문에

1-3-2 순으로 가격에도 다 반영이 돼 있음

​

이편한세상 신촌

(1910세대, 2018년)

24평대 매매 14억 5500, 전세 7억 5250,

갭 7억 250 (52%)

32평대 매매 16억 4500, 전세 8억 7000,

갭 7억 7500 (52~53%)

 

마래푸와 대로 하나를 사이에 두고 있는

압도적 대단지 이편한세상 신촌

18년식이라 오늘 본 단지 중에

압도적으로 신축 느낌이었다.

그런데 아 우리 부부의 개인적인 취향이지만

우리는 이 대림 특유의 외장재 색구성이

너무 별로임....

얼마 안된 아파트도 구식처럼 느끼게 하는 그런 색조합..

이라고 생각함

이곳 북아현 재개발이 완성되면

훠얼씬 좋아질 것은 분명했지만

아직은 확실히 조금 낙후된 감이 없잖아 있었다.

그렇지만 신혼부부들이 저엉말 좋아할 그런 단지!

약간 돈가스 같은?

꾸준히 일정한 수요가 있어줄 그런 단지라고 판단함

 

결론

신공덕삼성래미안은 확실히 1-3-2 순으로

매수가치가 높았고 이게 이미 가격에도 다 반영이 돼있음

2,3단지가 좀더 깔끔하고 좋긴 했지만

그 더 나은 정도가

1단지의 매수가치를 상쇄할만큼은 아니었음

오히려 오래된 아파트기 때문에

건물값보다 건물이 세워져있는 땅값의 비중이 높고

그게 더 매수 가치에는 긍정적 영향일거라 생각함.

이 동네에서는 염리초를 선호하고 학원가도 대흥쪽에 있다보니

그 쪽 아파트에 비해 학군 적으로는 조금 떨어지긴 함

마포 자체가 학군이 좋아봐야...

사실 다른 학군지에 비할 수는 없으니ㅜ

공덕은 압도적으로 직주근접의 가치가 더 높은 것 같음